不外，需要留意的是，二季度可供分派金额环比大幅抬升，部门源于前期税收法则调整带来的会计口径扰动，并非底层资产运营发生突变，投资者需要区分会计口径变更取实正在运营变化，对待季度层面的波动。

　　简而言之，对比其他板块，IDC REITs呈现出了“根基面靠前，二级市场表示中等偏弱”的特征。

　　全体来看，IDC公募REITs尚处于成长初期，供给仍相对稀缺。短期二级市场或仍会跟从公募REITs全体市场波动，中持久投资价值将更多取决于底层算力资产的运营质量、扩募落地成效以及行业算力需求景气宇。

　　银河证券供给的统计数据则进一步佐证了IDC板块的设置装备摆设价值，截至2026年7月31日，产权类REITs的股息率比中证盈利股股息率均值高92BP，运营权类REITs的内部收益率均值取十年期国债收益率的利差为362BP，IDC做为产权类REITs中根基面确定性最高的赛道之一，其高股息属性正在当前“资产荒”下的稀缺性正进一步凸显。

　　现实上，目前IDC公募REITs已正式进入“存量扩募+新增申报”并行的成长阶段。存量两只头部项目均已启动扩募相关工做，打开了资产增加的想象空间。

　　南方核心REIT方面，二季度实现总收入5010。46万元，可供分派金额3382。38万元；底层国金数据核心上架率为97。95%，收缴率达100%，加权平均合同残剩刻日约3年，单价约570元/kW/月，机柜资本持续爬坡，客户回款环境优良。

　　就利好角度阐发，AI大模子、智算营业将持续拉动算力需求，国内算力枢纽的优良机柜资本具备持久价值；现有上市标的机柜上架率高、长租约占比高，现金流可预测性较强，跟着扩募落地，基金规模增厚，有益于摊薄运营成本，提拔持久收益空间。

　　开源证券地产建建首席阐发师齐东暗示，正在债券利率中枢下移、“资产荒”款式延续的布景下，REITs不变高分红的稀缺性凸显，可逢低结构具备不变现金流取扩张空间的优良标的。

　　不只如斯，更多IDC底层资产正正在向公募REITs挨近。例如，天津江据旗下环京大数据财产天津项目已获得国度成长委保举，进入申报流程；奥飞数据等财产企业也通知布告了启动旗下数据核心资产公募REITs的筹备工做，将来市场供给无望进一步丰硕，改变当前仅2只产物上市的供给稀缺款式。

　　复盘二季度IDC公募REITs取得稳健业绩的驱动要素，起首，是AI算力带动托管需求持续，两大项目均地处算力枢纽，区位劣势凸起，焦点客户以云厂商、大型科技企业为从，长租约锁定了大部门机柜资本，降低了短期空置风险。其次，是机柜上架率、收缴率双双维持近乎满格程度，几乎不存正在房钱坏账，运营性现金流不变性较强，为基金分红供给了支持。再者，精细化运营持续降本增效，数据核心项目正在能耗办理、运维系统方面的持续优化，有帮于基金维持较好的毛利率程度。

　　“多沉要素交错形成了这一特殊款式。”一位券商机构投资人告诉记者，“眼下，全市场REITs处于估值修复阶段，资金风险偏好下行，权益属性较强的产权类REITs遍及了估值，IDC做为产权类REITs，难以于大盘走出向好行情。另一方面，解禁预期带来的买卖扰动不容小觑，两只标的上市满一年送来计谋配售份额解禁窗口，部门资金提前博弈，带来短期抛压，放大价钱波动，无可厚非，这并不料味着底层资产根基面的恶化。”！

　　能够看到，2026年上半年，公募REITs市场全体步入了调整周期，中证REITs全收益指数震动下行，超七成标的二级市场净值呈现分歧程度回调，分歧业态之间分化十分较着。

　　阐发人士认为，短期盘整无碍IDC公募REITs市场的持久成长。坐正在年中节点，IDC REITs既送来了存量项目标扩募提速，也有新储蓄项目列队申报，算力不动产的资产证券化径正正在持续拓宽。

　　跟着新基建REITs政策的持续推出，后续料会有更多优良项目落地，IDC公募REITs无望成为国内REITs市场中特色明显的算力不动产设置装备摆设赛道。

　　举例来看，财产园、仓储板块受市场供给过剩、租户扩产志愿偏弱影响，部门项目呈现了空置率抬升、房钱承压的环境，调整幅度居前。IDC板块取保租房同为二季度根基面最稳健的板块，上架率、收缴率均处于全市场REITs的第一梯队，收入、可供分派金额告竣度全体处于较好程度，房钱下滑等压力，底层资产运营并未跟从市场调整走弱。然而，二级市场层面，两只IDC REITs却同样跟从大盘呈现回调，叠加8月限售份额解禁的市场提前博弈，买卖层面承压较着，促使估值回落至汗青低位区间，构成了“运营强、估值弱”的款式。

　　南方核心REIT也发布了相关通知布告——启动扩募研究，拟收购成熟数据核心不动产资产，后续将按照监管流程推进相关工做，两只标的正式了国内IDC公募REITs的扩募竞速时代。

　　新华财经上海8月31日电（记者杨溢仁）2026年上半年以来，国内公募REITs市场全体震动调整，板块分化进一步加剧，财产园、仓储等板块受供需压力扰动，运营端承压；而做为新型根本设备代表的IDC公募REITs，凭仗算力需求盈利、高上架率、长周期租约等底层劣势，交出了稳健的运营答卷。

　　截至2026年8月末，国内公开上市买卖的IDC公募REITs共有2单，别离为南方润泽科技数据核心REIT、南方万国数据核心REIT，两只产物于2025年8月8日同步挂牌上市，形成了当前IDC公募REITs的焦点供给。其底层资产别离为润泽（廊坊）国际消息港A-18、昆山国金云计较，面向云厂商、互联网头部客户供给机柜托管办事，是国内算力根本设备证券化的两大标杆。

　　具体来看，南方数据核心REIT已于2026年7月正式向买卖所提交了扩募申报材料，打算收购廊坊国际消息港A-7、A-8机房，新增超1。1万个投产机柜，进一步放大现有园区集群协同效应，扩募落地后将显著扩大基金资产规模取分红基数。

　　就2026年二季度的运营数据来看，两大头部项目运营质量维持高位。南方数据核心REIT二季度实现停业收入1。42亿元，可供分派金额7771。45万元，上半年累计可供分派金额1。38亿元；底层资产上架率达到99。35%，电费及托管办事费收缴率为100%，加权平均客户合同残剩租期接近8。5年，单元功率收费单价约1139。53元/kW/月，资产出租几乎满负荷运转，现金流根本结实。

　　不外，记者正在采访中发觉，虽然租约不变，但IDC属于沉资产行业，因而各投资者对该行业将来新增供给、客户集中渡过高、租约到期后续约风险的担心亦有所升温，以至不少机构对该行业的持久变量释出了隆重立场。